Вебінар Семінар по Землі 2021 Мораторій на продаж земель Ринок землі Зміни в законодавстві про землю Оренда Суборенда Договір Оренди

ЗЕМЕЛЬНЕ ЗАКОНОДАВСТВО 2021.

РИНОК ЗЕМЛІ!
ДОГОВОРИ (Суб)ОРЕНДИ. Як оформити?

Аналіз змін земельної реформи. Держгеокадастр - передача державних земель громадам. Просторове планування громад. Децентралізація. Механізм передачі СГ земель громадам. Готуємось до ринку землі. Оренда (Договори) та суборенда - реєстрація, плата.

26 листопада 2021р.

вул. Хрещатик, 7/11 (ст.м. «Майдан Незалежності») мапа
КООП УКРАЇНА

 

Вартість участі у вебінарі (ON-LINE)2600 грн. (без ПДВ)

Вартість участі у семінарі (в залі)3450 грн. без ПДВ (можлива оплата з ПДВ)

 

Знижки за 2-х учасників - 5%, за 3-х та більше - 10%!

Знижки для постійних клієнтів!

Спікер:

КІПРІЯНОВА Вікторія - Юрист з питань нерухомості, землі. Спеціалізація: земельне право, сільськогосподарське право, нерухомість та будівництво. Проведення земельного аудиту сільськогосподарських підприємств.


КОБИЛЯНСЬКИЙ Віктор Ананійович - Один з найкращих фахівців-практиків України
в галузі земельного права. Директор Центру земельного права «OPEN Knowledge». Заступник Голови комітету Земельного права Асоціації адвокатів України. 


МАРТИНЮК Олена Антонівна - Заступник Директора Департаменту приватного права МІНІСТЕРСТВА ЮСТИЦІЇ. Екс-начальник відділу Департаменту Державного земельного кадастру ДЕРЖГЕОКАДАСТРУ УКРАЇНИ. Експерт проекту Світового банку Doing Business 2015 з питань реєстрації прав власності та ДЗК. Експерт-тренер з питань земельних правовідносин курсу для суддів Національної школи суддів України.


ЯСЬКІВ Богдан - Старший партнер ЮФ "ТОТУМ"., адвокат, к.ю.н.
Член ВГО «Асоціація правників України».
"Адвокат року-2019" ААУ. "Адвокат року-2018" в практиці земельного права.
В ТОП-100 2018 найкращих юристів України в практиці аграрного та земельного права (ЮрГазета).
Спеціалізація: Земельне право & Аграрне право. Будівництво & Кап.інвестиції. 

ПРОГРАМА:

 

РИНОК ЗЕМЛІ та Закон № 1423.

1Придбання с/г землі. Юридичні проблеми та ризики.

2. Способи набуття права власності на СГ землі при відміні мораторію.

Угоди з придбання с/г землі. Договори за якими можна продавати с/г землі.

  • Купівля-продаж.
  • Дарування. Нові правила.
  • Міна, як спосіб обходу мораторію: можна чи не можна? Позиція Верховного суду. Свіжа практика.
  • Спадкування. Спадковий договір.
  • Договір довічного утримання.
  • Робота з корпоративними правами (корпоративні договори). Внесення землі до статутного капіталу.
  • Звернення стягнення.
  • Застава. Іпотека. Забезпечення зобов’язань.
  • Рента.
  • Довірча власність. Як перевести. Як використовувати.
  • Спільна діяльність (спільний обробіток землі) та претензії прокуратури. Вимоги та як правильно оформити.
  • Набуття права на земельну ділянку за давністю користування.
  • Процедура відчуження СГ ділянок. Особливості та практичні рекомендації.
  • Огляд «популярних» схем обходу мораторію в минулі роки. Як можна обійти сьогодні?
  • Які землі не попадають під дію ч.3 ст. 131 ЗКУ?

3. Обмеження способів відчуження.

4. Способи відчуження землі, при яких переважне право не працює.

5. ХТО та СКІЛЬКИ зможе купити? Кому заборонено набуття власності.

  • Громадяни - фізичні особи. ОТГ. Держава (в особі кого?). Банки та кредитні установи.
  • Юридичні особи - які землі СГ призначення можуть купувати? Скільки?

6. Фермерські господарства (ФГ) - як учасники ринку землі.

  • Викуп фермерської землі.
    Постійне користування.
    Постійне користування, яке переоформлено в оренду до 2010 року.
    Довічне успадковуване володіння.
  • Спадкоємці. Проблеми спадкування фермерських господарств.
  • Склад земель Фермерського господарства (ФГ).
  • Коли зможуть купувати землю? Чи зможуть?
  • Внесення змін до статуту ФГ.
  • Реєстрація земельних ділянок для фермерських господарств.

7. Іноземці. (юр. та фіз. особи).

  • Компанії з іноземним капіталом - що робити? Практичні рекомендації.
  • Як іноземці можуть придбати землю. Закон «Про Референдум» № 1135-ІХ. (Не)Допуск до ринку іноземців через юридичні особи, засновані в Україні, після референдуму!?
  • Довірче право власності.
  • Подвійне ЗЕ громадянство.

8. Переважне право на купівлю землі.

  • Коли виникає? Коли припиняється? Обмеження по відчуженню переважного права.
  • Як реалізувати - покрокова процедура. Орендар має переважне право купівлі орендованої ділянки.
  • Як обійти? Які умови повинні бути в договорі оренди, а яких ні. Орендодавець може продати ділянку і 3-й особі.
    Як продати земельну ділянку із переважним правом на купівлю?
  • Реєстрація переважного права у Держ. реєстрі прав.
  • Як не втратити земельний банк через схеми обходу переважного права. Рекомендації захисту.
  • Черги переважного права.
    Черга 1: особа яка має спеціальний дозвіл на користування надрами. Черга 2: орендар ділянки.
  • Зміна ціни при переважному параві.
  • Переважне право при міні, спадкуванні, даруванні, наявності двох співвласників.
  • Чи є переважне право: емфітевзис, суперфій.
  • Передача переважного права (платна / безоплатна).  Кому? Скільки раз? Як оформити. Нотаріус - реєструє передачу переважного право, як обтяження. Повідомлення власника про передачу.
  • Переважне право на аукціоні.
  • Відмова від переважного права.
  • «Білі плями» переважного права.
    Ст.131 ЗКУ - для ведення особистого селянського господарства (так) та ведення фермерського господарства (ні)?!
    Переважне право мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж!?
    Необхідність отримання згоди суб’єкта переважного права - на заставу землі, внесення до статутного капіталу.
  • Продаж з порушенням переважного права – наслідки? Як діяти?
  • Позиція Верховного Суду. Постанова ВС/КГС 18.02.2021 року у справі № 920/503/19.
    Право орендаря (на викуп об'єкта оренди) ставиться у залежність від того, чи передбачене таке право договором оренди.
    Умова договору оренди про повернення / викупу - істотна умова.

9. Порядок перевірки набувача / власника ділянки СГ призначення.

  • За суб’єктом. За об’єктом.
  • Контроль за площею в 100 га та 10.000 га. Механізм встановлення загальної площі ділянок СГ призначення, які перебувають у власності.
    Ліміти по гектарах - як обчислюють (що входить, що не входить)?
    Класифікація цільвого признаяення (ЦП).
    Земля була у власності до ринку - чи врахувувати в ліміти?

    Визначення загальної площі ділянок, що перебувають у власності набувача.
    Юр. особи - Σ площ земельних ділянок всіх учасників.
  • Джерела походження коштів / активів.
    Перевірка. Які документи подавати (що є підтвердженням, а що ні)?
    Фінансовий моніторинг - процедури.
    Податкова амністія капіталів - виведення коштів з тіні? Чи старт "непрямих" методів оподаткування?
  • Кейс ДПС:
    Фіз особа придбала ділянки на суму понад 26 млн. грн.
    Витрати у декілька разів перевищували офіційні доходи (без підтвердження джерела).
    ДПС - кримінал, ознаки легалізації доходів (ч.2 ст.209 ККУ). Арешт кошів на суму понад 26.000.000 грн.

10. Заборона набуття власності (навіть після референдуму):

  • Іноземні держави та компанії, власниками яких є іноземні держави.
  • Компанії, бенефіціарів яких не можливо встановити.
  • Офшори.
  • Іноземні громадяни, земля в 50-км зоні від державного кордону України (крім ділянок по морю).
  • Юридичні особи, учасники яких є громадяни РФ, держави-агресора.
  • Юридичні особи з країн, які не співпрацюють в сфері протидії відмиванню доходів, отриманих злочинним шляхом.
  • Компанії та фізичні особи, щодо яких застосовані санкції.

11. Що не продається?

  • СГ землі державної та комунальної власності.
  • Земля на тимчасово окупованій території. Можливість тільки спадкування.
  • Що буде з землями: запасу, державних підприємств, Академії аграрних наук, МінАПК, Міноборони, "Нафтогазу", "Укргазвидобування" та інших...

12. Концентрація. 

  • Фермерські господарства (ФГ). Громадяни можуть бути засновниками або членами тільки 1 ФГ.
  • Що робити холдингам, які ВЖЕ МАЮТЬ БІЛЬШЕ ЗЕМЕЛЬНОГО БАНКУ?

13. Конфіскація.

  • Перевищено ліміт по концентрації - або продаж на торгах, або конфіскація.
  • Ділянка у власності особи, які заборонено володіти землею - обов’язковий продаж протягом 1 року. Якщо не продадуть - конфіскація.

14. Ціна продажу СГ ділянок:

  • Вартість землі після відміни мораторію? Реалістичність прогнозів $2000-6000/гектар.
  • До 1.01.2030 року не може бути нижчою від НГО (нормативної грошової оцінки).
  • Не передбачено збільшення НГО землі
  • Розрахунок за землю - тільки в безготівковій формі.
  • Покупець має підтвердити джерело походження коштів.

ЦІНА продажу СГ ділянок:

  • Яку грошову оцінку брати?
    Нормативна грошова оцінка & Експертна грошова оцінка. Експертна оцінка значно вища за НГО - що робити.
  • Зміна НГО. Зміна підходу до розрахунку НГО що зміниться для аграріїв та власників паїв?
  • До 1.01.2030 року не може бути нижчою від НГО. Не передбачено збільшення НГО землі.
  • Розрахунок за землю - тільки в безготівковій формі.
  • Огляд ринку. Попит. Пропозиція. Готові продати - 10% власників. Готові купити - 90% орендарів.
  • Вартість землі? Реалістичність прогнозів $1500-$6000 / гектар. Цінові тенденції.

15. Земельні торги (Аукціони).

  • Постанова КМУ №1013. Механізм продажу / купівлі (оренди) СГ земель. Закон № 1444.
  • Державна та комунальна власність передаватиметься в оренду, користування виключно через публічні торги.
  • Землі приватної власності.
  • Переважне право купівлі через аукціон.

16. Держгеокадастр планує ЗДАВАТИ В ОРЕНДУ землі запасу,  держ. підприємств, НААН, МінАПК, Міноборони... (750 тис. га земель).

17. Проект Закону «ЩОДО КОНСОЛІДАЦІЇ ЗЕМЕЛЬ»

  • Право вимагати обміну суміжної СГ ділянки. Викуп польових доріг.
  • Нотаріальне посвідчення підписів власників стосовно яких передбачається зміна меж, обмін, інші способи консолідції.
  • Без згоди власника - можливість договору суборенди ділянки у СГ масиві на користь іншої особи на будь-якому правовому титулі.

21. Проект Закону №5600.

  • Новий податок для агробізнесу: мінімальне податкове зобов'язання. Мінімальний податок 1500 грн. за 1 ГА землі?
  • Встановлення факту користування землею. Що таке МПЗ, хто буде платником, та як буде розраховуватись.


ДЕЦЕНТРАЛІЗАЦІЯ 2021. ПЕРЕДАЧА ЗЕМЛІ ОТГ та Закон №1423.

1. ОТГ, Децентралізація.

  • Передача всіх земель державної власності в комунальну!

Автоматично, без інвентаризації та наказів. Без будь-яких процедур!

  • Використання земель відповідно до потреб громади. Кошти громадам.
  • Дерегуляція. Спрощення земельних процедур.
  • Межі територій. Внесення до Державного земельного кадастру.
  • Затвердження планів детального планування території за межами населених пунктів.
  • Дострокове розірвання договору оренди (недотриманням земельного та природоохоронного законодавства).
  • Емфітевзис – можливість передачі в оренду.
  • Площа СГ ділянки (держ. / комун.), право оренди, емфітевзису якої виставляється на земельні торги - не більше 20 гектарів.
  • Удосконалення законодавства про оцінку земель.
  • Контроль за використанням та охороною земель - громадські інспектори.
  • Вирішення спорів у межах ОТГ (межі, обмеження у використанні земель, сервітути, добросусідство, розмежування меж районів у містах).
  • Енергетика (лінійні об’єкти) – розміщення, цільове призначення, сервітути.
  • Зміна Цільового призначення (ЦП) - нові повноваження.

2. Землеустрій. Дерегуляція. Спрощення процедур.

  • Затвердження документації з землеустрою та містобудівної документації.
  • Землевпорядна документація:
    / Запровадження нових видів землевпорядних документацій та зміна підходів до використання старих.
    / Документація із землеустрою - публічна та загальнодоступна.
  • Скасування дозволу на зняття родючого шару грунту...
  • Оцінка земель - удосконалення законодавства.
  • Землевпорядники - отримують статус кадастрових реєстраторів.

3. Землевідведення – новели.

  • Формування земельної ділянки за новими правилами. НОВІ процедури відведення земель.
  • Мовчазна згода на розроблення землевпорядної документації: випадки застосування
  • Скасування погоджень та державної експертизи землевпорядної документації
  • Нова роль (функції) профільних органів при розробці проекту землеустрою.
  • Роль інженера-землевпорядника в процедурі відведення землі.

4. Цільове призначення (ЦП) - зміни, новий Порядок. Закон № 711-IX.

  • Визначення ЦП - новий підхід.
    Цільове призначення земельної ділянки визначається в межах відповідної функціональної зони, що передбачено затвердженим КППР або Генпланом населеного пункту
  • Види ЦП згідно Класифікатору за Постановою КМУ № 821 від 28.07.2021.
    Приведення у відповідність цільового призначення відповідно до нового Класифікатора.
  • Співвідношення цільового призначення та функціонального зонування території. Колізійні питання та виключення з правил.
  • Зміна ЦП - процедура. За правилами Закону №711-ІХ. Спрощення процедури зміни ЦП. Перехідні правила.
    Лише на підставі заяви землевласника. Без розроблення документації з землеустрою! При умові належності ЦП до функціональної зони.
  • Пакет документів. Реєстрація змін.
  • Нові повноваження ОМС, ОТГ

5. Режим використання окремих категорій земель - зміни.

  • Зміна режиму використання окремих категорій земель.
  • Землі оздоровчого призначення - можливість будівництва об’єктів житлового, громадського призначення та інших об’єктів, інша господарська діяльність.
  • Землі рекреаційного призначення - будівництво  об’єктів житлового та громадського призначення (відповідно до містобудівної документації).
  • Об’єкти на прибережних захисних смугах - реконструкція, реставрація та капітальний ремонт.

6. Контроль за використанням та охороною земель.

  • Самовільне зайняття земельних ділянок.
  • Нецільове використання земель.
  • Посилення відповідальності за «земельні злочини».
  • Виконавчі органи сільських, селищних, міських рад можуть набувати повноважень з держ.контролю за використанням земель.
  • Громадські інспектори.
  • Охорона земель - зміна підходу. За використання землі відповідатиме ДГК та виконкоми рад, а за виконання законів - Мінекології.

 

НОВІ ПОВНОВАЖЕННЯ ОМС, ОТГ та Закон №1423.

  • Повноваження ОТГ - майже всі земельні питання! Наслідки порушення повноважень. Втручання і компетенція прокурора.
    Розпорядження (передача землі у власність, оренду, користування, безоплатна приватизація);
      Встановлення плати.
      Контроль землі.
  • Перерозподіл повноважень щодо розпорядження землями публічних форм власності.
    ОТГ як власник земель.
    Землі, що залишаються у власності держави.
    Правила переходу земель у комунальну власність за Законом №1423-ІХ
    Доля земель колективної власності.
  • ОМС - затвердження планів детального планування території за межами населених пунктів.
  • Межі територій. Встановлення меж. Внесення до Державного земельного кадастру.
  • Поділ та об’єдання земельних ділянок - новели!
  • Площа СГ ділянки (держ. / комун.), право оренди, емфітевзису якої виставляється на земельні торги - не більше 20 гектарів.
  • Вирішення спорів у межах ОТГ (межі, обмеження у використанні земель, сервітути, добросусідство, розмежування меж районів у містах).
  • Енергетика (лінійні об’єкти) – розміщення, цільове призначення, сервітути.
  • Емфітевзис, суперфіцій передача в оренду? новий вид сервітуту.
  • Дострокове розірвання договору оренди (недотриманням земельного та природоохоронного законодавства).

1. Алгоритм передачі ділянок с/г призначення державної власності у комунальну власність ОТГ.

2. Інвентаризація земель.

  • Інвентаризація земель та земельний аудит: різниця та з чого починати.
  • Проведення паперової інвентаризації земель землевласниками та землекористувачами.
  • Аналіз існуючої ситуації та перспективи на збільшення власного земельного фонду.
  • Можлива втрата права користування частиною земельних ділянок, які нині перебувають в оренді. Мінімізація ризиків.
  • Практичні кейси громад, що провели земельний аудит.

3. Планування та використання земель.

Комплексний план просторового розвитку території громад та публічність планів використання земель. Закон № 711-IX (діє з 24.07.2021р.).

    Постанова КМУ “Класифікація обмежень у використанні земель, що можуть встановлюватися комплексним планом розвитку території, генеральним планом, ДПТ ". Розширення переліку обмежень

  • Функціональне планування всієї території - визначатиме громада. ДПТ. Цільове призначення ділянки - самостійно взиначає громада?
  • Прозорість приватизації та вилучення земельних ділянок.
  • Легалізація земель, виведених в постійне користування?
  • Одночасно містобудівна документація та документація з землеутрою. Спрощується забудова СГ земель?

4. Невитребувані паї. Нерозподілені земельні ділянки.

  • Як оформити в оренду? Особливості та покроковий алгоритм. Зміни з 16 січня 2020 року.
  • Як отримати у власність?

5. Відумерла спадщина.

  • Як взяти в оренду? На який строк? Куди сплачувати оренду плату та в якому розмірі? Що робити якщо з’явилися спадкоємці.
  • Визнання спадщини відмерлою: потрібно чи непотрібно. Зміни з 16 січня 2020 року.
  • Близько 1,5 млн га с/г угідь фактично не мають власника. 310 тис. земельних паїв, власники яких померли, а спадщину ніхто не оформив.
  • Але земля використовується! Мільярдні втрати місцевим бюджетам. Повна інвентаризація земель?

6. Контроль:

  • Самовільне зайняття земельних ділянок;
  • Нецільове використання земель. 

 

 ВПЛИВ РИНКУ на ДОГОВОРИ ОРЕНДИ. ТЕРМІНОВІ ДІЇ. Як збільшити / не втратити ЗЕМЕЛЬНИЙ БАНК? 

1. Коли краще продавати/купувати?

2. Cui prodest? (хто Виграє і Програє внаслідок скасування мораторію?).

  • Власники земельних ділянок: як продати дорожче.
  • Агровиробники. Як купити подешевше? Як не допустити зменшення земельного банку?
  • Спекулянти: як купити дешевше та продати дорожче?

3. Що буде з договорами оренди та емфітевзису, укладеними до ринку? Як мінімізувати ризики.

  • Масове розірвання договорів. Викуп чи перекуп землі?! Позови про розірвання (визнати договір оренди удаваним...).
  • Рекомендовані зміни до договорів оренди у зв’язку з відкриттям ринку.
  • Найбільша зона ризику: малий та середній фермер.
  • Ризики великих агрохолдингів. Втрата земельного банку та переділ ринку.

4. Продаж земельної ділянки, на якій є договір оренди (в т.ч. на 49 років).

  • Чи можна відчужити (продати, подарувати, поміняти…)?
  • Перехід права власності - є / не є підставою для розірвання договору оренди землі?
  • Власник хоче продати ділянку, яку Ви орендуєте. Як підстрахуватися?

5. Альтернативи купівлі – продажу. Їх переваги.

  • Оренда. Оренда з правом викупу. Емфітевзис.

6. Довгострокова оренда.

  • Як правильно оформити? Що краще та безпечніше. Як провести виплату. Додаткові документи, як спосіб захисту.

7. Емфітевзис. Його продаж: практичні моменти.

  • Чи можна внести право емфітевзису в статутний (додатковий) капітал? Як оцінити, на певний строк чи безстроково та інші практичні моменти.

8. Постійне користування.

  • Скасування права постійного користування - Проект Закону №5385.
    Як переоформити існуючі права постійного користування на інші речові права? Оперативне управління. Господарське відання.
  • Можливість викупу таких земель. Право оренди на 50 років.
  • Постійне користування державних та комунальних підприємств: чи можна взяти в оренду, суборенду.
    Особливий статус цих земель та практика їх використання.
  • Зміна меж земельної ділянки, яка перебуває в постійному користуванні: наслідки
  • Позиція Веховного суду щодо переоформлення. Чи є механізми? Приватизація? Відсутність спадкування в Законі "Про ринок".

9. Захист орендаря! Як не втратити існуючий земельний банк.

  • Що і як змінити в договірній практиці? Як не допустити дострокового розірвання договорів оренди? Практичні рекомендації.
  • Права оренди в умовах вільного обігу земель СГ призначення.
  • Як підготуватися до ринку: тех. документація та реєстрація ділянок; розрахунок орендної плати; соціальна складова...

10. Варіанти збільшення Земельного Банку.

  • Зміна складу угідь. Пасовище – рілля. Нецільове використання.
  • Обробка землі без документів. Самозахоплення землі. Ризики. Розрахунок втрат. Штрафи. Кримінальна відповідальність.

11. Просторове планування (Закон 554-IX). Як підгрунтя для прийняття управлінських рішень.

  • Відкритість даних про землю та ресурси. Правила оприлюднення.
  • Цільове призначення - зміни.

12. Рейдерство - загроза посилення. Превентивні заходи. 

 

КОНСТИТУЦІЙНИЙ СУД. Анти/Конституційність "реформи". Тлумачення ст. 13, 14 Конституції.

1. Якщо КСУ скасує Закон про ринок СГ землі - що робити тим, хто встигне придбати?

  • Визнання угод незаконними в майбутньому ? Повернення землі / коштів?

2. Земля вже у власності - примусове відчуження? Володіння / Розпорядження / Користування?

3. Висновки з попереднього рішення КСУ:

  • Фізичні особи (громадяни України): право власності.
  • Юридичні особи (публічного права - державна та комунальна): не можуть набувати у власність ділянки. Можуть користуватися землею.
  • Юридичні особи (приватного права): можуть набувати у власність землю виключно шляхом об’єднання ділянок, що належіть на праві власності фіз. особам – громадянам України.
  • Юридичні особи (створені шляхом об’єднання фіз. осіб): не можуть бути самостійними суб’єктами права власності на землю.
  • Іноземні особи, особи без громадянства: не можуть бути суб’єктами права власності на землю.

 

ДОГОВОРИ ОРЕНДИ та СУБОРЕНДИ. Як оформити? Що має / не має бути в договорі? Зміни.

1. Аудит договорів оренди землі. Управління орендованими землями.

  • Земельний банк. Повний аудит. Інвентаризація. Оформлення.
  • Перевірка договорів оренди: організація та результат. На що звернути увагу та як виправити помилки.
  • Управління договірними відносинами на підприємстві: різні строки оренди, продовження договорів та їх реєстрація.
  • Малолітні / неповнолітні / недієздатні.
  • Декілька співвласників.

2. Рекомендований ШАБЛОН ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ.

3. Договори оренди 2021

  • Закон №1423 - нові підходи до визначення поняття «орендодавець».
  • Укладання. Вимоги до договорів. Правила оформлення. Невідповідність договорів, їх ризики, захист.
  • Помилки (практичний аналіз). Як їх уникнути? Помилки, що призводять до визнання договору недійсним.
  • УМОВИ договору оренди. Які умови точно повинні бути в договорі, а яких не бути. Що залишити, а що виключити?
    Пункти. Як вони мають бути сформульовані щоб уникнути спорів з орендодавцем. Відповідність законодавству.
  • Істотні умови – зміни. Наслідки їх відсутності. Детальний огляд усіх істотних умов договору оренди.
    Нова істотна умова: ДАТА укладення.
  • Строк чи термін дії. Істотна умова - це строк (роки, місяці, дні, години), а не термін (календарна дата).
    Як правильно рахувати строк дії договору: з моменту реєстрації / з моменту укладення договору. Нова судова практика.
    Ризик комбінації строку й терміну (
    «договір укладено на 7 років до 16.07.2027») - перешкода автоматичній пролонгації.
  • Додаткові умови. Як сформулювати умови про орендну плату, порядок виплати (дод. захист орендаря), перегляд, індексацію...
  • ФОРМА ДОГОВОРУ:
      ТИПОВА ФОРМА підводне каміння (ризики застосування типового договору оренди)! Для кого обовязкова?
      Проста письмова форма.
      Вимога про нотаріальне посвідчення з 16.7.2020. Що може бути предметом вимоги (договори оренди...). Така вимога є обтяженням.
  • Невід’ємні додатки: потрібні чи ні. В яких випадках обов’язок виготовити додатки залишається. Як уникнути.
  • Факсимільний підпис на договорі: ризики та рекомендації.
  • Акт-приймання передачі ділянки. Що вписати, як спосіб додаткового захисту поновлення договору на новий строк. Ризики відсутності.

4. Внесення змін.

  • Зміни до договору. Чи можна укласти новий договір оренди, якщо старий ще не закінчився.
  • Заміна власника, сторони договору.
  • Смерть орендодавця, відсутність спадкоємців.

5. Зміна правил користування.

  • Як законно користуватися землею? Чи можна користуватися до держ.реєстрації?
  • Власники якої померли, а договори закінчились. Користуємось?

6. Переважне право на оренду.

  • З 16.07.2020 немає переважного права. 
  • Як втримати орендодавця?   /   Як назавжди піти від орендаря? 
  • Як перевірити, чи є у Вас переважне право на купівлю землі?
  • Як зберегти переважне право? Покроковий алгоритм. Як підготуватися до поновлення договорів завчасно?
  • Умови, за яких виникає переважне право. Які умови обов’язково повинні бути дотриман.!
  • Алгоритм дій орендаря для реалізації переважного права.
  • Договір оренди - як правильно прописати процедуру переважного права. Застереження про нотаріальну згоду на відчуження.
    Умови, які протирічять Закону. Найпоширеніші помилки орендаря та орендодавця.
  • Виключний перелік підстав відмови.
  • Обов'язковість завчасного повідомлення.
  • Як передати переважне право? Ризики при переуступці.
  • Можливість зміни умов договору за згодою сторін.
  • У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення уповноваженого органу.
  • Погляд Нотаріуса. Всі права оренди повинні світитися в реєстрі речових прав.
  • Переважне право при Міні, Даруванні, Ренті, Спадкуванні… дваспіввласники. Поділ ділянки.
  • Переважне право та торги (ProZorro).
  • Порушення орендодавцем переважного права + Захист прав орендаря. Що робити?
  • Верховний суд. Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника, щодо користування та розпорядження на власний розсуд після закінчення строку дії договору.
  • «Шахматка» на полі: ризики та способи врегулювання. Переважне право на оренду землі в одному масиві: як реалізувати?

7. Поновлення договорів (оренда, суперфіцій, емфітевзис, сервітут) на новий строк. Автоматична пролонгація.

  • Переважне право на поновлення договору & пролонгація договору: в чому різниця.
  • ПОНОВЛЕННЯ - нові правила з 16.07.2020р. Застосування.
    Поновлення по новій процедурі. Автоматично, без укладення додаткової угоди (крім ділянок держ. та комун. власності).
  • Як поновлюються договори, укладені до 16.07.2020р. На умовах визначених договорами, за правилами на момент укладення.
  • Договори на управління спадщиною. Немає автоматичного поновлення.
  • «МОВЧАЗНА ЗГОДА»
      Коли працює. Ефективний захист права оренди.
      Поновлення/продовження за "мовчазною згодою" (ч. 6 ст. 33 Закону) для земель державної та комун. власності нівелюється.

8. Припинення права оренди (автоматично) після 16.7.2020р.

9. Договір оренди паю (після отримання держ. акту на право власності): чи є автоматичне припинення?

10. Обрахування строку дії договору. Зміна підходу.

  • Початок / Закінчення дії договору оренди - обчислюється від дати укладення (а не реєстрації) – ст. 19 ЗУ "Про оренду землі".
  • Право оренди - з дати реєстрації такого права в Державному реєстрі речових прав.
  • Позиція Верховного Суду у визначенні строку дії договору оренди землі.
  • Як обійти мінімальний строк оренди для земель СГ призначення?

11. Розірвання договору оренди (в т.ч. в односторонньому порядку).

  • ТОП підстав для розірвання договору оренди землі.
  • Умови в договорі оренди, які можуть привести до розірвання.
  • Що найчастіше стає підставою для оскарження договору оренди.
  • Судова практика по розірванню договорів оренди укладеними із фермерами: причини, проблеми та їх вирішення.
  • Як уникнути дострокового припинення договору?
  • Договір оренди - як точка входу рейдерського захоплення. Які помилки допускаються найчастіше та як їх уникнути. Як виправити помилки.

12. Урожай - як зберегти?

  • Можливість зібрати урожай (строк дії договору закінчився).
  • Що робити якщо на ділянці знаходиться незавершене виробництво.
  • Чи можна сіяти, якщо договір закінчується до моменту збору урожаю: ризики та наслідки.

13. СУБОРЕНДА земельних ділянок в межах одного масиву та поза межами.

  • Державна / комунальна земля (суборенда). Розмір суборендної плати, ПДВ.
  • Приватні землі (суборенда): податкові наслідки.
  • Чи може суборенда плата біти більшою ніж орендна?
  • Чи можна зробити суборенду на частину землі?
  • Згода власника на суборенду: так чи ні.

14. Аудит орендної плати. Як правильно нараховувати та виплачувати?

  • Орендна плата (істотна умова договору). Встановлення, порядок та підстави зміни (+ в односторонньому порядку).
  • Перегляд орендної плати: право чи обов’язок (судова практика). Умови та порядок. Не є підставою для дострокового розірвання договору!
  • РОЗМІР орендної плати.
      Різні варіанти формулювань. Як правильно - щоб не потрапити у пастку?
      Відсоток чи фіксована орендна плата?
      Неможливість зменшення за згодою сторін.
    Зміна розміру: чи потрібно вносити зміни до договору, чи можна робити зміни в односторонньому порядку.
  • ВИПЛАТА орендної плати.
      Як правильно оформити (+/-, ризики): касовий ордер, платіжна відомість, безготівка, поштові перекази, депозит нотаріуса.
      Виплата на майбутні періоди. Як вплине на оренду при відкритті ринку. Як не платити двічі, після відкриття ринку. Як уникнути індексації.
  • ФОРМИ орендної плати.
      Грошова форма (готівка, безготівка), як переважна: що це означає.
      Натуральна. Як правильно сформулювати. Натуральний коефіцієнт, індексація, якість, кількість та ін. умови.
      Реалізація с/г продукції в рахунок орендної плати.
    Законний спосіб, який підтверджується ДПС, щоб відійти від застосування натурального коефіцієнту. Варіанти мінімізації сум ПДВ.

      Претензії орендодавця щодо неналежної виплати орендної плати: як захиститися.
  • Особливості сплати орендної плати за землі державної та комунальної власності.
  • ПДФО та військовий збір: куди і як сплачуємо. Чи нараховувати орендну плату за померлих орендодавців.
  • Індексація орендної плати та індексація НГО: як уникнути подвійної індексації. Судова практика.
  • Строки внесення орендної плати. Невнесення орендної плати у встановлені строки. Ризики та наслідки
  • Відповідальність за несплату (неналежну сплату) орендної плати.
  • «Прихована» оренда - наслідки. Податки (послуги, підряд, спільна діяльність). Ціна оренди, послуги між «дружніми підприємствами».
  • Остання практика Верховного суду.

15. Плата за землю (в т.ч. землекористувачем).

 

ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ТА НЕРУХОМІСТЬ.
ЇХ ОБТЯЖЕНЬ. ЧЕРГОВІ ЗМІНИ.

Реєстрація ПРАВА ОРЕНДИ та подовження договорів оренди.

1. Державний реєстр речових прав. Зміни в реєстрації прав.

  • Обов’язкове з 16.7.2020 р. внесення розміру орендної плати в державний реєстр прав.
  • Буде вноситись інформація про Автопролонгацію / Автоприпинення ДОГОВОРІВ! (Оренда, сервітут, емфітевзис, суперфіцій, право користування….):
  • Дату укладення договору (після 01.01.2013) / дату реєстрації договору (до 01.01.2013).
  • Строк дії договору в роках, днях, місяцях.
  • Дату закінчення договору (буде обраховуватися автоматично програмою).
  • Умову про автопролонгацію (так/ні).
  • УВАГА! Всі права оренди, які були зареєстровані ДО оновлення програмного забезпечення, хоча і після 16.07.2020 року, не будуть передбачати функції автопролонгації!

2. Реєстрація ділянок. Як вносити / знімати з реєстру (в т.ч. коли не чітко написано).

  • Реєстрація прав за новим договором оренди землі.
  • Внесення відомостей про існуючий договір оренди землі.
  • Реєстрація земельного сервітуту.

3. Зміни в договорах оренди: коли подаємо / коли не потрібно подавати додаткову угоду на реєстрацію.

  • Особливості реєстрації доповнень та змін до договорів оренди, суборенди, договорів оренди без кадастрових номерів.
  • Внесення відомостей про продовження (поновлення) договору оренди.
  • Реєстрація прав оренди на декілька земельних ділянок за 1 договором.

4. Внесення змін про ділянки.

  • Невитребувані паї – проблема вирішена? Нові вимоги до державної реєстрації невитребуваних паїв (нерозподілених зем.ділянок).
  • Чи можливо буде зареєструвати право оренди на невитребувані паї?
  • Реєстрація прав у разі поділу, виділу, об’єднання земельної ділянки. Процедура та необхідні документи.
  • Реєстрація права сервітуту, емфітевзису чи суперфіцію на земельну ділянку.
  • Проблеми реєстрації. Виникнення права державної, комунальної власності, відсутність даних про ділянку, помилки у даних.
  • Відмова у державній реєстрації прав на земельну ділянку. Підстави відмови.

Реєстрація ПРАВА ВЛАСНОСТІ.

5. Право власності на землю (земельну ділянку). Реєстрація та оформлення прав. Як уникнути відмови?

6. Які документи (повний пакет) необхідні для державної реєстрації права на землю.

7. Держ.реєстрація прав на ділянку та об’єкт нерухомості. Ділянка не оформлена, а нерухоме майно відчужується. Дії?

8. Зміна власника нерухомості:

  • Правила переходу прав власності / користування на земельну ділянку.
  • Відчуження об’єкту нерухомості та земельної ділянки одним договором. Як уникнути відмови нотаріуса?

9. Взаємодія реєстрів.

  • Автоматичний обмін даними між Реєстром речових прав і Держгеокадастром. Неможливість реєстрації подвійних договорів оренди.

 

ДЕРЖАВНИЙ ЗЕМЕЛЬНИЙ КАДАСТР. Повноваження. Функції. Порядок ведення ДЗК.

1. Виправлення помилок в ДЗК (коли потрібно, а коли ні).

  • Накладки земельних ділянок. Невідповідність площі. Помилки в документах.
  • Технічні помилки у відомостях про ділянку. Помилки місця розташування, в координатах масивів земель...
  • Відсутність інформації про кадастровий номер. Як реалізувати?

2. Невідповідність інформації в правовстановлюючому документі інформації в ДЗК. 

  • Яка інформація має пріоритет під час реєстрації?

 

ПЛАНУВАННЯ ТА ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬ. ЗМІНИ.

1. Комплексний план просторового розвитку території громад.

  • Одночасно містобудівна документація та документація з землеутрою.

2. Повноваження.

  • Органів місцевого самоврядування.
  • Землевласників.

3. Зміна правил зміни Функціонального та Цільового призначення.

 

АГРАРНИЙ АНТИРЕЙД. ОСНОВНІ СХЕМИ 2021. СПОСОБИ ТА МЕТОДИ ПРОТИДІЇ.

1. Зміна власника земельних ділянок шляхом внесення змін до реєстру.

2. Рейдерське захоплення врожаю.

3. Незаконне припинення договорів (оренди, емфітевзису і суперфіцію).

4. Загрози власникам землі у 2021 році зі старими державними актами

  • Головною умовою для проведення будь-яких юридичних операцій із землею є присвоєння їй кадастрового номеру.
  • Запорукою захисту майна від шахрайства - оцифрування відомостей: внесення їх до ДРП.
  • Випередіть «реєстраційне» рейдерство!

5. НАЗК.

  • TOP 30 корупційних ризиків. Та їх подолання!

КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ КСП. Практичний кейс.

 

 

Вартість участі у вебінарі (ON-LINE)2600 грн. (без ПДВ) ЦІНА ЗІ ЗНИЖКАМИ

Вартість участі у семінарі (в залі)3450 грн. без ПДВ (можлива оплата з ПДВ)

 

  • участь у заході;
  • консультації;
  • відповіді на питання, що Вас цікавлять (в т.ч. індивідуальні);
  • ексклюзивні матеріали + презентації.

 

ДІЮТЬ ЗНИЖКИ!

Повернутися до календаря семінарів >>

Замовити послугу:
Зареєструватися на семінар: 

on-line

Написати нам листа: 

 centrkonsult@gmail.com

 

Зателефонувати: 

(050) 412-22-78, (096) 404-49-31